Wiele osób wychodzi z założenia, iż na swojej posesji może robić co tylko chce, nie zważając na to, jak wpływa to na nieruchomość sąsiada. Nic bardziej mylnego. Prawo własności i wynikająca z niego wolność dysponowania własną nieruchomością nie jest bowiem absolutna.

Niektóre czynności wykonywane w swoim mieszkaniu mogą przeszkadzać innym. Jeżeli chodzi o przeszkadzanie sąsiadom w ciągu dnia, to szczególne miejsce zajmuje przeprowadzanie remontów oraz puszczanie głośnej muzyki. Co grozi za zakłócanie spokoju  w ciągu dnia?

Zakłócanie porządku jako wykroczenie

Zgodnie z § 51 ust. 1 ustawy Kodeks wykroczeń kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Natomiast jeżeli ww. czyn ma charakter chuligański lub sprawca dopuszcza się go, będąc pod wpływem alkoholu, środka odurzającego lub innej podobnie działającej substancji bądź środka, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Przedmiotem ochrony określonym w art. 51 Kodeksu wykroczeń jest prawo obywateli do niezakłóconego spokoju i porządku publicznego oraz niezakłócony odpoczynek nocny, które to nie powinny być zakłócone żadnymi zachowaniami wykraczającymi poza ogólnie czy też zwyczajowo przyjęte normy społecznego zachowania się.

W rozumieniu art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń zakłócenie spokoju publicznego to naruszenie równowagi psychicznej ludzi powodujące negatywne przeżycia psychiczne nieoznaczonych osób powstające z bezpośredniego oddziaływania na organy zmysłów, przy czym skutek działania sprawcy, przewidziany w dyspozycji przepisu, musi wystąpić przynajmniej w stosunku do jednej osoby. Z kolei zakłócenie porządku publicznego to wywołanie stanu, który w danym miejscu, czasie i okolicznościach, zgodnie z przyjętymi zwyczajami i obowiązującymi przepisami, uważa się za nienormalny i który, w obiektywnym odbiorze, odczuwany jest jako utrudnienie lub uniemożliwienie powszechnie akceptowanego sposobu zachowania się w miejscach dostępnych dla bliżej nieokreślonej liczby osób.

Odpowiedzialność na gruncie prawa cywilnego

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego granice prawa własności wyznacza zarówno ustawa, jak również zasady współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W postanowieniu z 22 listopada 2013 roku (III CZ 55/13) Sąd Najwyższy wskazał, iż istota art. 144 Kodeksu cywilnego „polega na tym, że nakłada on na właściciela nieruchomości ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, tak aby sposób wykonywania prawa własności nie oddziaływał ponad przewidzianą w nim miarę na nieruchomości sąsiednie. Stanowi on źródło obowiązku właściciela nieruchomości powstrzymania się od takiego wykonywania swego prawa, które byłoby sprzeczne z treścią tego przepisu”.

Immisja to działanie na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruntach sąsiednich. Taką immisją będzie m.in. dźwięk, zapach czy nawet pozbawienie dostępu do światła słonecznego poprzez nadmiernie wyrośnięte drzewa i krzewy.

Jeżeli właściciel nieruchomości powoduje nadmierne immisje, a zakłócanie spokoju sąsiadów ma charakter nadmierny i uciążliwy, właścicielom nieruchomości sąsiednich przysługują określone uprawnienia wynikające z Kodeksu cywilnego.

Podstawowe roszczenie zostało określone w art. 222 ust. 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą (a takim innymi naruszeniem jest właśnie m.in. nadmierna immisja) przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.

Poszkodowany przez nadmierną immisję może zażądać przywrócenia stanu zgodnie z prawem i zaprzestania naruszeń. W konkretnej sytuacji może polegać to np. na żądaniu usunięcia rzeczy powodujących nieprzyjemny zapach lub przycięcia drzew i krzewów do wysokości niepowodującej zaciemnienia.

Poza tym, jeżeli w związku z nadmierną immisją poszkodowany sąsiad doznał uszczerbku majątkowego, będzie on mógł domagać się zasądzenia stosownego odszkodowania.

Nadto, zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Stan prawny na 15 października 2024 r.

Opr. Maria Szwajkiewicz